ดับฝันนักลงทุนซื้อคอนโดฯปล่อยเช่ารายวัน “ศาลจังหวัดหัวหิน-เพชรบุรี” ตัดสินคดีตัวอย่างเชือดเจ้าของห้องชุดปล่อยเช่ารายวันผิด กม.โรงแรม จำคุก 6 เดือน ปรับ 5 พัน-1 หมื่น เผยนิติบุคคลฯรับฝากเช่าโดนด้วย “สมาคมนิติบุคคลฯ” จี้รัฐบาลใหม่เป็นเจ้าภาพจัดการปัญหาเบ็ดเสร็จ

ภาวะบูมของตลาดคอนโดมิเนียมนำไปสู่การตลาดแนวใหม่ ช่วงไม่ต่ำกว่า 4-5 ปีที่ผ่านมา ผู้ซื้อคอนโดเริ่มหันมาเน้นปล่อยห้องชุดเช่ารายวันมากขึ้น กลายเป็นคู่แข่งของโรงแรมและเป็นการทำผิดกฎหมายโรงแรมโดยตรง ที่ผ่านมามีการร้องเรียน-ร้องทุกข์กับส่วนราชการจำนวนมาก

ล่าสุด การนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันได้มีคำพิพากษาถูกลงโทษหนักทั้งปรับและจำคุก กลายเป็นจุดเปลี่ยนของการนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันนับจากนี้ไป โดยสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยประเมินว่ามีเพียง 10-20% ที่เจ้าของห้องใช้พักอาศัยเองโดยไม่ได้นำมาปล่อยเช่ารายวัน

คำพิพากษาศาลจังหวัดหัวหิน-เพชรบุรี

นางสาวสมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี พร็อพเพอร์ตี้ มาเนจเม้นท์ จำกัด (LPP) ธุรกิจบริหารนิติบุคคลภายใต้คอนเซ็ปต์ชุมชนน่าอยู่ เปิดเผยว่า สถานการณ์นำคอนโดฯมาปล่อยเช่ารายวันจนรบกวนการพักอาศัยของเจ้าของร่วมที่ซื้อเพื่ออยู่เอง แนวโน้มเริ่มมีทางออกในการจัดการปัญหาระดับหนึ่ง เป็นผลมาจากได้มีคำพิพากษาของศาลจังหวัดเพชรบุรีกับศาลจังหวัดหัวหินเป็นบรรทัดฐานในเรื่องนี้ รายละเอียดการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์ของคอนโดฯ ทำเลเขาเต่า อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ มีคำพิพากษาของศาลจังหวัดหัวหิน คดีดำเลขที่ 50/2561 คดีแดงเลขที่ 59/2561 วันพิพากษา 5 มกราคม 2561 จำเลยมีความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 4, 15, 59 รับสารภาพลดโทษกึ่งหนึ่งตาม ปอ.ม.78 ปรับ 5,000 บาท และปรับรายวัน วันละ 500 บาท เป็นเวลา 20 วัน เป็นเงิน 10,000 บาทกับคดีดำเลขที่ 107/2561 คดีแดงเลขที่ 106/2561 วันพิพากษา 16 มกราคม 2561 จำเลยมีความผิดตามฟ้อง รับสารภาพลดโทษกึ่งหนึ่งคงปรับ 5,000 บาท ปรับรายวัน วันละ 100 บาท เป็นเวลา 81 วัน เป็นเงิน 8,100 บาท

อีกตัวอย่างการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์ ทำเลชะอำ จังหวัดเพชรบุรี โดยศาลจังหวัดเพชรบุรี คดีดำเลขที่ 277/2561 คดีแดงเลขที่ 900/2561 มีการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน ค่าเช่าวันละ 4,990 บาท ผิด พ.ร.บ.โรงแรมฯ พิพากษาจำคุก 6 เดือน ปรับ 10,000 บาท ปรับอีกวันละ 1,000 บาท จำเลยสารภาพลดโทษกึ่งหนึ่ง คงจำคุก 3 เดือน ปรับ 5,000 บาท กับปรับวันละ 500 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน เนื่องจากไม่เคยรับโทษจำคุกมาก่อนให้รอการลงโทษ 1 ปี

เช่าถูกกว่าโรงแรม 20-30%

ปัจจุบัน LPP รับบริหารนิติบุคคลอาคารชุดในเครือลุมพินีเกือบ 200 โครงการ บางโครงการที่มีขนาดใหญ่อาจมีนิติบุคคล 2-3 นิติฯในโครงการเดียว โดยได้นำเสนอคำพิพากษาดังกล่าวสื่อสารไปยังคณะกรรมการนิติฯ ได้รับทราบร่วมกันว่าอะไรที่ทำแล้วถูกกฎหมายหรือผิดกฎหมายสภาพปัญหาคร่าว ๆ 1.โฟกัสทำเลเดินทางสะดวก อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรืออยู่ติดถนนใหญ่ 2.อัตราค่าเช่ารายวันเฉลี่ย 1,000-3,000 บาท ถูกกว่าเข้าพักโรงแรม 20-30% 3.ส่วนใหญ่เดินทางเป็นหมู่คณะ การได้ค่าเช่าถูกลงคำนวณแล้วเป็นเงินก้อนใหญ่พอสมควร

อย่างไรก็ตาม คอนโดฯเครือลุมพินีส่วนใหญ่จับตลาดกลาง-ล่าง ทำเลไม่ได้อยู่ในโฟกัสของผู้เช่ารายวัน ในขณะที่การเช่ารายวันกระจายตัวบนทำเลในเมืองเป็นหลัก เพราะใกล้แหล่งกินแหล่งเที่ยว มองว่าปัญหาปล่อยเช่ารายวันยังน้อยกว่าเมื่อเทียบกับโครงการอื่น ๆ

“นิติฯ” รับปล่อยเช่าโดนด้วย

จากการสำรวจพบว่า นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งย่านในเมืองหรือใกล้รถไฟฟ้า ล้วนเผชิญปัญหาห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน ทางคณะกรรมการนิติฯ มีการออกมติกรรมการปรับแพง ๆ อาทิ คอนโดฯแอสปาย สุขุมวิท 48 ติดป้ายประกาศปรับเจ้าของห้องวันละ 5 หมื่นบาท และปิดวาล์วน้ำจนกว่าจะชำระค่าปรับ

บางโครงการออกมาตรการลงโทษจากเบาไปหาหนัก โดยขั้นแรกหากพบว่ามีการฝ่าฝืนเริ่มจากตักเตือนทำความเข้าใจ ขั้นที่สอง สร้างอุปสรรคในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ลดจำนวนคีย์การ์ดเหลือ 1 ใบ/ห้อง จากปกติ 2 ใบ/ห้อง, จำกัดสิทธิ์ผู้เช่ายกเว้นมีเจ้าของห้องพามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง ขั้นสุดท้ายแจ้งความดำเนินคดีทางกฎหมายกับเจ้าของห้องชุด

แหล่งข่าวจากนิติบุคคลอาคารชุด กล่าวว่า ผลของการดำเนินคดีกับเจ้าของห้องชุด ทำให้เชื่อมโยงไปถึงนิติบุคคลโดยอัตโนมัติ ในกรณีมีการฝากเช่ารายวันไว้กับนิติบุคคล เพราะถือเป็นการใช้อาคารผิดประเภท เนื่องจากไม่ได้จดทะเบียนเป็นโรงแรม แต่นำมาปล่อยเช่ารายวัน

“กรณีนี้เป็นการป้องปรามไปยังกรรมการนิติบุคคล เพราะเริ่มมีตัวอย่างจากหลายนิติฯที่มีตัวแทนกลุ่มผู้ซื้อลงทุนปล่อยเช่า ส่งตัวแทนมาเป็นกรรมการนิติฯ และพยายามออกระเบียบให้ปล่อยเช่ารายวันได้ ที่หนักข้อสุดน่าจะเป็นตัวแทนลูกค้าจีนซึ่งซื้อในโควตาต่างชาติ 49% แล้วส่งตัวแทนมาเป็นกรรมการ ดังนั้น คำพิพากษาลงโทษเจ้าของห้องชุดมีผลผูกพันกับนิติบุคคลในฐานะรับฝากเช่ารายวันที่จะทำผิดกฎหมายด้วยเช่นกัน” แหล่งข่าวกล่าว

สมาคมนิติบุคคลโวยแหลก

นายสามภพ บุนนาค นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือสมาคมบริหารนิติบุคคล กล่าวว่า เทรนด์การซื้อคอนโดฯในปัจจุบันมีการซื้อเพื่อลงทุนมากขึ้น ในอดีตมีเพียงการปล่อยเช่ารายเดือนและปล่อยขายทำกำไร เมื่อราคาห้องชุดสูงขึ้น

แต่ปัจจุบันมีหลายคนหัวใสนำคอนโดฯมาปล่อยเช่ารายวันเพราะได้กำไรสูงกว่าแบบรายเดือน โดยไม่คำนึงถึงกฎหมายและผู้พักอาศัยในโครงการเดียวกันจะถูกรบกวนจากผู้เช่ารายวันหรือไม่ ประกอบกับดีมานด์เช่ารายวันมีสูงในกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน เนื่องจากมีราคาถูกกว่าการเข้าพักในโรงแรม

“ปัญหาปล่อยเช่ารายวันรุนแรงมากขึ้น ประเมินว่ามีโครงการคอนโดฯที่ไม่มีการปล่อยเช่ารายวันเลยในกรุงเทพฯ มีแค่ 10-20% เท่านั้น ผมฝากข้อแนะนำสำหรับผู้ที่เจอกับปัญหาผู้เช่ารายวัน รบกวนและสร้างความเดือดร้อน ควรแจ้งต่อนิติบุคคลซึ่งเป็นผู้มีอำนาจตามกฎหมายในการจัดการ เพื่อที่จะออกมาตรการป้องกันหรือแจ้งความดำเนินคดีต่อไป”

จี้รัฐบาลใหม่หา “เจ้าภาพ”

ในจังหวะที่ประเทศไทยกำลังจะจัดให้มีการเลือกตั้งทั่วไป นายสามภพกล่าวว่า ถ้าเป็นไปได้อยากให้รัฐบาลใหม่หลังเลือกตั้งพิจารณาให้ความสำคัญปัญหาการนำคอนโดฯปล่อยเช่ารายวัน เพราะสภาพปัญหาทุกวันนี้พร้อมพัฒนาเป็นปัญหาระดับชาติไปแล้ว ข้อเสนอแนะคือรัฐบาลควรจัดตั้งหรือมอบหมายให้หน่วยงานรัฐแห่งใดแห่งหนึ่ง เช่น กรมการปกครอง กรมที่ดิน เป็นต้น รับเป็นเจ้าภาพในการดูแลปัญหาคอนโดฯปล่อยเช่ารายวันโดยตรง เมื่อเอกชนพบการกระทำผิดสามารถร้องเรียนเพียงจุดเดียว เพื่อให้ภาครัฐเข้ามาดูแลควบคุมได้อย่างเบ็ดเสร็จและรวดเร็วทันที